房价高企，渐渐改变了年轻人对居住的想法——与其被房子压垮，不如追求当下的生活品质。可居住条件差、中介欺诈、乱涨价等租房之痛，又给租房者当头浇上一盆冷水。痛点就是商机，有格调的硬件装修配套以及有情怀的长租公寓，让人们的租房体验有了质的飞跃。
政策密集推出，租售并举，长租公寓大势所趋
从2015年起，住建部就推出一系列政策，推动房屋租赁行业加速成长。2017年7月广州推出“租房十六条”新政，租赁同权引动市场关注。相比于短期对租售同权的关注，投资者应对长租行业企业准入、信息品台搭建、融资便利等政策进行关注。
▲资料来源：民生证券研究院
九部委联合印发“租购同权”新政，作为房地产长效调控政策，发展租赁，减轻买房压力，缓解供需矛盾!同时去化部分一、二线城市的商住类产品及三、四线城市住宅产品的库存压力，房地产市场即将迎来新的转型期，这些城市为：广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的城市。核心目标是是房地产长效调控机制的政策之一，是深化住房制度改革，增加有效供给。发展租赁，目的是减轻买房压力，改变住房消费观念，让住房回归居住本质。
上海首现自持，广州首次试水，拍地竟自持成常态
“开发商自持物业”是否会成为今后地产商拿地的主流方式？不妨从“短期”、“长期”两个视角来看待这个问题。
◆从短期视角看，增加自持物业不失为开发商应对楼市调控的策略之一
房地产市场的需求端调控是一种行政手段调控，各地政府还在调控手段上竞相比“狠”。在这种背景下，土地拍卖市场单一的“竞价”演变出“竞自持面积”、“竞自持年限”。调控政策时间会有多长，谁也不知道，而开发商要保持企业的运营必须竞买土地，因此在土地新规下接受“自持物业”是不得不面对的现实。
◆另一方面，对购房人一系列限买政策已经奏效，各地销售大幅度下降
根据最新数据：2017年5月，大部分房企销售业绩环比下降。以万科为例，2017年5月万科的销售金额同比下降了1.3%，环比下降了14%；成交量上，同比下降了9.5%，环比下降了16.5%。如果从城市角度看，北京新房成交同比下降了38%，上海下降了28%，南京下降了大约60%。
从中国房地产长期发展的视角来看待这个问题，开发商逐渐“主动”增加自持比例，也是一个必然趋势。
广佛竞自持均为企业单独拿地，自持比例40%~50%居多，其中，广州要求自持年限与土地年限一致，佛山大部分地块要求自持年限为10年。
截至2017年6月底，据不完全统计，在已拍出自持土地中，广州的住宅自持面积约11.5万㎡，而佛山约29.6万㎡ 。
流动人口日益壮大，租赁需求潜力巨大
◆万亿级租房市场规模
根据《中国流动人口发展报告（2016）》，2015年我国流动人口规模达2.47亿人。按照《国家新型城镇化规划》 的进程，2020年我国仍有2亿以上的流动人口 ，70%流动人口通过租房居住，按当前月均租金475元测算，年租金达万亿。
◆租房比例远低于发达国家
欧美发达国家租房比例基本在30%以上 ，德国甚至超过了一半，而在中国只有26%随着国家政策的扶持和租赁市场体系的建立，未来租房比例将会不断攀升。
◆青年人租赁市场火爆，一二线市场租赁需求旺盛
根据《中国流动人口发展报告（2016）》，2015年相应劳动年龄的流动人口中，1980年及以后出生的新生代的比例已经超过一半，为51.1%。 2015年流向中心城市的跨省流动人口占全国跨省流动人口的比例为54.9%。
在政策背景下，综合考虑市场变化、开发商转型等因素，自持土地也许将成为土地拍卖的一种常态，而长租公寓也许将成为开发商的另一块核心业务，一旦运营成功，还能产生品牌价值，转化为输出品牌，实现轻资产化的商业运营模式！
